Órgão : Sexta Turma Cível Classe : APC N. Processo : 1998 01 1 060181-5 Apelante : JOÃO ISAÍAS PEREIRA Apelado : CONDOMÍNIO MIRANTE DAS PAINEIRAS Relator Des. : OTÁVIO AUGUSTO Revisora Des. : SANDRA DE SANTIS EMENTA AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS CONDOMINIAIS ORDINÁRIAS E EXTRAORDINÁRIAS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. PRELIMINAR. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. DESACOLHIMENTO. MÉRITO. ALEGAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DO DÉBITO. ORIGEM DAS TAXAS EXTRAS. COMPROVAÇÃO. CORREÇÃO MONERÁRIA. BTN. SUBSTITUIÇÃO PELA TR (TAXA REFERENCIAL). IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO ÍNDICE OFICIAL - INPC. MULTA CONVENCIONAL. PREVISÃO EM CONVENÇÃO CONDOMINIAL. - O condomínio constituído de forma irregular é parte legítima para efetuar a cobrança de despesas condominiais aprovadas em assembléia geral, em conformidade com o disposto no art.12, inc. VII, do CPC. - Demonstrada a origem e destinação das taxas extras fixadas em assembléia, não há falar-se em inexistência de dívida a ser paga em favor do condomínio, uma vez considerado que são os próprios condôminos que usufruem dos benefícios oferecidos pela cobrança dessas taxas. - Não havendo comprovação nos autos, por meio de aprovação em assembléia ou em convenção condominial, acerca da possibilidade de admissão da TR (Taxa Referencial) como índice de atualização monetária em substituição ao BTN, mister se faz a aplicação do índice oficial de correção, o INPC. - Uma vez prevista em convenção de condomínio, aprovada pelos condôminos, cláusula estabelecendo a cobrança de multa convencional em caso de atraso no pagamento das quotas condominiais, descabida se mostra a alegação de ilegalidade na sua cobrança. - Recurso provido parcialmente. Unânime. ACÓRDÃO Acordam os Desembargadores da Sexta Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, OTÁVIO AUGUSTO, SANDRA DE SANTIS e ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, sob a presidência da Desembargadora ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO, em prover parcialmente o recurso à unanimidade, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas. Brasília-DF, 04 de abril de 2005. Desembargadora ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO Presidente Desembargador OTÁVIO AUGUSTO Relator RELATÓRIO Trata-se de Apelação Cível interposta por João Isaías Pereira contra a r. sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 9ª Vara Cível de Brasília/DF que, nos autos de Ação de Cobrança proposta pelo Condomínio Mirante das Paineiras, julgou procedente o pedido constante da inicial, para condenar o requerido ao pagamento em favor do autor das taxas condominiais vencidas e não pagas desde abril de 1992, até a data da sentença, com fundamento no art. 290 do CPC. Esclarece o julgado que as prestações serão acrescidas das taxas convencionais (multa de dez por cento e juros moratórios de um por cento ao mês), até a vigência do Novo Código Civil e, a partir de então, a multa será de dois por cento ao mês, e os juros moratórios serão de um por cento ao mês. Em razão da sucumbência, condenou, ainda, o requerido ao pagamento das custas e despesas do processo, bem como ao pagamento de honorários advocatícios de dez por cento sobre o valor da causa, nos termos do art. 20, § 3º, do CPC. Suscita o apelante, inicialmente, a preliminar de ilegitimidade ativa "ad causam", sob a alegação de que a ação fora intentada por um condomínio irregular, que não possui legitimidade para a cobrança das referidas taxas condominiais. Assevera que o imóvel gerador das despesas condominiais não é de sua propriedade, mas tão-somente terra pública pela qual ele vai se habilitar à aquisição, não sendo, pois, passível de cobrança de taxas de condomínio. Aduz, ainda, que não há nos autos a comprovação da realização de gastos pelo condomínio, que pudesse impor sua contribuição. Aponta, também, a nulidade da sentença, ante o caráter condicional e ilíquido do provimento e por haver o i. sentenciante decidido pela procedência total do pedido, quando teria, segundo alega, reconhecido o pagamento de determinadas parcelas do condomínio, o que resultaria no rateio do ônus da sucumbência. No mérito, alega que o autor não trouxe a comprovação da origem das taxas extras cobradas, acrescentando serem exacerbadas a correção monetária e a multa cobradas pelo condomínio, requerendo, dessa forma, a cassação da r. sentença ou, ainda, sua reforma total, com o conseqüente provimento do recurso. Regularmente preparado (fl. 266), vieram as contra-razões do apelado, pugnando pelo improvimento da apelação interposta. É o relatório. VOTOS O Senhor Desembargador OTÁVIO AUGUSTO - Relator Argúi o apelante, preliminarmente, a nulidade do processo, ante a ausência de condição de admissibilidade da ação, qual seja, a legitimidade ativa "ad causam", asseverando que a referida ação fora ajuizada por um condomínio irregular, sem legitimidade para a cobrança das respectivas taxas condominiais. E acrescenta que o imóvel que gerou as despesas condominiais não é de sua propriedade, mas sim terra pública pela qual ele vai se habilitar à aquisição, não sendo, pois, passível de cobrança de taxas de condomínio. Relativamente à preliminar levantada pelo apelante, crê-se que não merece acolhimento, devendo ser conhecido o presente recurso. Como visto, o Condomínio Mirante das Paineiras foi constituído (fls. 12/14) para tratar de interesse dos possuidores de lotes em processo de regularização perante o Governo do Distrito Federal. Todavia, consoante assente jurisprudência deste e. Tribunal de Justiça, tais condomínios, ditos irregulares, são partes legítimas para a cobrança e recebimento judicial de taxas devidas pelos condôminos, a teor do disposto no inciso VII do art. 12 do CPC, que estabelece a representação em juízo, ativa e passivamente, das sociedades sem personalidade jurídica, pela pessoa a quem couber a administração de seus bens, no caso, o síndico legalmente indicado. Assim sendo, enquanto haja sociedade, ainda que irregularmente constituída, terá ela legitimidade para cobrar as taxas condominiais devidas pelos condôminos e aprovadas em Assembléia Geral. Nesse sentido, destacam-se os seguintes julgados: "AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS DE CONDOMÍNIO IRREGULAR. LEGITIMIDADE ATIVA. O condomínio irregular, assemelhando-se às sociedades irregulares (CPC, art. 12, VII), ostenta legitimidade para promover ação de cobrança de despesas condominiais". (APC 2003 01 1 114149-6 - Rel. Des. Jair Soares - DJU de 01/07/2004 - pág. 50) "PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS. CONDOMÍNIO IRREGULAR. LEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM. 1. Considerando que os condôminos adimplentes e inadimplentes usufruem dos benefícios proporcionados pelas taxas de condomínio e por ato de vontade estabeleceram condições a serem cumpridas por todos indistintamente em Assembléia Geral, devem participar no rateio das despesas efetivadas pelos condôminos, sob pena de enriquecimento ilícito. 2. Com efeito, denota-se legítima a pretensão do condomínio irregular de postular em juízo a cobrança das cotas condominiais em atraso. Precedentes jurisprudenciais". (APC 2003 01 1 009837-8 - Rel. Des. Jeronymo de Souza - DJU de 09/03/2004 - pág. 89) Posto isso, rejeita-se a preliminar argüida, conhecendo-se, pois, do apelo. Compulsando os autos, no mérito, observa-se que a questão jurídica posta em análise refere-se ao eventual atraso no pagamento das taxas ordinárias e extraordinárias devidas pelo apelante ao Condomínio Mirante das Paineiras. Com efeito, sendo o pagamento de cotas condominiais uma obrigação propter rem, fica o condômino obrigado a arcar com tais despesas, sob pena de enriquecimento indevido às custas dos condôminos adimplentes. Segundo consta de trecho de ementa trazida à colação, da lavra do i. Desembargador Jeronymo de Souza, "considerando que os condôminos adimplentes e inadimplentes usufruem dos benefícios proporcionados pelas taxas de condomínio e por ato de vontade estabeleceram condições a serem cumpridas por todos indistintamente em Assembléia Geral, devem participar no rateio das despesas efetivadas pelos condôminos, sob pena de enriquecimento ilícito". Assim, uma vez constatada a legalidade na cobrança das taxas impostas pelo apelado, para a melhoria do próprio empreendimento imobiliário, cumpre, no momento, apreciar a alegação do apelante de inexistência da dívida decorrente de taxas extras, por não estarem demonstradas nos autos. No aspecto, à vista das diversas atas de assembléias ocorridas desde a instituição do condomínio (fls. 56/120), verifica-se que ficou devidamente comprovada na hipótese a origem da cobrança das referidas taxas extraordinárias aprovadas em assembléia, cujas destinações variavam de construção do muro a asfaltamento do condomínio, passando pela construção de várias obras em benefício dos próprios condôminos. Assim, crê-se que não merece acatamento a alegação de inexistência da dívida referente às cotas extraordinárias cobradas, por não haver a demonstração de suas aprovações e de suas origens e destinações. De outra feita, relativamente à eventual ilegalidade na fixação do índice de correção monetária, constata-se, a princípio, que o índice aprovado para servir como referência para o cálculo dos valores a serem cobrados era o BTN, segundo se infere da Ata da Assembléia Geral nº 03/89 (fls. 100/102), que contou, inclusive, com a presença do ora apelante. Todavia, não havendo comprovação nos autos de que houve a substituição do índice de indexação denominado BTN pela TR (Taxa Referencial), por meio de aprovação em assembléia geral ou em convenção condominial, crê-se que a atualização monetária deve ser efetuada pelo índice oficial, no caso o INPC, e não pela UFIR, pretendida pelo apelante. Confira-se, a propósito, aresto do e. STJ, sobre a matéria: "Condomínio. Usufrutuário. Prescrição. Correção monetária. Precedentes da Corte. 1. O usufrutuário responde pelo pagamento das cotas de condomínio. (...) 4. Os índices de correção monetária são aqueles oficiais, como já estipulado na jurisprudência da Corte, assim, no caso, o IPC e o INPC. 5. Recurso especial conhecido e provido, em parte. (REsp nº 202618/SP - Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito - DJ de 27.03.2000 - pág. 0096) Por fim, crê-se que improcede a alegação de ser incabível a cobrança da multa, já que a convenção do condomínio, a que os condôminos se sujeitam, estabelece a cobrança de multa de 10 % (dez por cento) sobre o valor do débito, em caso de não-pagamento das taxas condominiais (fls. 12/14), não havendo, pois, qualquer ilegalidade na sua cobrança. Por oportuno, vale acrescentar que bem andou o i. julgador ao dispor na r. sentença que "as prestações serão acrescidas das taxas convencionais (multa de dez por cento e juros moratórios de um por cento ao mês), até a vigência do Novo Código Civil. A partir de então, a multa será de dois por cento ao mês, e os juros moratórios serão de um por cento ao mês". Nessa conformidade, DÁ-SE PROVIMENTO PARCIAL à apelação interposta, para, tão-somente, determinar que as prestações indexadas pela TR sejam recalculadas tomando-se por índice de correção monetária o INPC, mantendo-se, no mais, a r. sentença atacada. Tendo o apelante decaído de parte mínima do pedido, é de se manter a condenação monocrática do tocante aos ônus da sucumbência a ele atribuídos. A Senhora Desembargadora SANDRA DE SANTIS - Revisora O recurso é tempestivo, cabível e foi regularmente processado. Trata-se de ação de cobrança de encargos condominiais relativos a condomínio irregular que acabou seguindo o rito ordinário. O pedido inicial foi julgado procedente. A preliminar de ilegitimidade ativa ad causam levantada pelo apelante não merecer prosperar. É que embora não constituídos regularmente perante a Administração Pública, os condomínios irregulares possuem legitimidade ativa para propor ações de cobrança de taxas condominiais em atraso. O pactuado nas Assembléias é instrumento hábil para formalizar o pedido de cobrança. Como consignou o Desembargador Roberval Casemiro Belinati, no julgamento da APC 2001.01.1021255-7: "A irregularidade na constituição de condomínios perante órgãos públicos não constitui fator elisivo da responsabilidade de pagamento de taxas condominiais, pois concretizou-se entendimento pacífico de que a personalidade jurídica, ou pelo menos a capacidade processual, surge desde a efetiva utilização dos imóveis, surgindo a partir deste momento uma comunhão de interesses vinculantes para todos. Muito antes mesmo da existência do vínculo instrumental de um contrato, ou da formal instituição do condomínio e de seu registro no Cartório de Registro de Imóveis". (DJ de 13/09/03) A jurisprudência de nosso Tribunal é pacífica nesse sentido. Confiram-se os seguintes arestos: CIVIL. CONDOMÍNIO IRREGULAR. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE ATIVA. A existência fática do condomínio, malgrado sua irregularidade perante os órgãos públicos, autoriza o seu direito de ação contra os condôminos. O fato de não estar regularizado não lhe retira a natureza de associação, com direitos e deveres frente aos seus associados, nem desfigura a natureza das obrigações por estes devidas, posto que estabelecidas de comum acordo para a consecução dos objetivos para os quais foi formado. O termo de associação da ré junto a autora gera direitos e deveres entre as partes, dentre eles o direito de ação de cobrança contra a associada, objetivando a cobrança de taxas estabelecidas em assembléias regulares. Sentença mantida. (APC 2001.01.1.122431-9, Rel. Des. MARIO MACHADO, DJ de 25/11/04) APELAÇÃO. COBRANÇA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. PROCESSO EXTINTO SEM EXAME DO MÉRITO. ART. 267, INCISOS IV E VI DO CPC. I - A Jurisprudência deste E.Tribunal se orienta no sentido de que o condomínio irregular possui legitimidade para cobrar as taxas acordadas na Convenção Condominial e Assembléias do Condomínio, a fim de evitar o enriquecimento ilícito do proprietário de unidade imobiliária nele situado que usufrui todos os serviços oferecidos e benfeitorias ali realizadas. II - Apelação conhecida e provida. (APC 2003.01.1.071169-0, Relª. Desª. VERA ANDRIGHI. DJU 19/08/2004) Destarte, rejeito a preliminar de ilegitimidade ad causam. No mérito, a sentença deve ser parcialmente reformada. De pronto ressalto que não consta na planilha de fls. 06/07 a cobrança dos débitos que já teriam sido quitados, conforme comprovantes de fls. 44/45. Assim, não merece prosperar o argumento que o provimento jurisdicional deveria ter sido parcial e não total. O cerne da lide é a alegação de que, ilícito o Condomínio, qualquer cobrança advinda tornar-se-ia ilícita ou irregular. O apelante não pode furtar-se de quitar as verbas condominiais porque, tendo plena ciência da irregularidade do terreno por ele adquirido, correu os riscos do negócio, não sendo o fato de não poder realizar obras no local, em face de vedação posterior imposta pelo GDF, óbice à cobrança das taxas instituídas para preservação das benfeitorias existentes e que valorizaram o imóvel. A decisão pautou-se pela jurisprudência desta Corte, que, reiteradamente, tem decidido, nas hipóteses de cobrança de taxas condominiais pelo Condomínio contra condômino, que: "Nesse caso, não se encontrando envolvidos terceiros de boa fé, mas de ação proposta pelo Condomínio contra a empresa que o instituiu, esta não pode alegar a própria torpeza - instituição de condomínio irregular - para furtar-se ao pagamento de taxas condominiais, desde que estas sejam devidas, matéria a ser examinada quando do julgamento do mérito." (APC 41768/96 - Rel. Campos Amaral). As taxas ordinárias e extras condominiais foram aprovadas em Assembléia (fls. 56/120) e obrigam a todos os condôminos. A cobrança de multa, como consignou o magistrado, é possível no percentual indicado, nos termos da Lei n. 4.591/64, para o débito anterior à vigência do novo Código Civil. Todavia deve sofrer redução para 2% (dois por cento) com relação às prestações devidas a partir de 10 de janeiro de 2003. Finalmente, quanto à fixação do índice de correção monetária assiste razão ao apelante. De fato, não há prova de aprovação pela assembléia geral ou convenção condominial da substituição do índice de indexação denominado BTN pela TR. Assim, aplicam-se os índices de correção monetária oficial, ou seja, o INPC. Ante o exposto dou parcial provimento ao recurso para que seja adotado como índice de correção monetária o INPC. É o voto. A Senhora Desembargadora ANA MARIA DUARTE AMARANTE BRITO - Vogal Com a Turma. DECISÃO Deu-se provimento parcial ao recurso. Decisão unânime. APC 1998 01 1 060181-5 M8 2